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广发证券信用扩张可以完美解释房价走势

发布时间:2019-08-13 09:00:46 编辑:笔名

广发证券:信用扩张可以完美解释房价走势 2016-09-25 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

报告摘要:

M2低估真实的货币供给,社会融资规模与M2的裂痕不断扩大。M2作为广义货币供给,一直被视为衡量货币扩张速度的有效指标。但在2011年之后,这一指标在指示意义上出现了显著失效。一则是它与社会总额的走势从基本吻合到裂痕不断扩大;二则是它对同期资产价格变化的解释力也明显下降。

初期理财产品规模的表外扩张是M2失效的原因之一;但在理财产规范统计之后,M2同样还是呈现出趋势紊乱和波动过大的特征,可能和债务置换等因素有关。M2低估货币供给的特征亦比较明显,至少从结果上来看,社会融资规模增速与M2增速之间的裂痕有增无减。

即使是社会融资规模亦低估了一个更广义的信用供给,2015年之后信用扩张速度明显加快。社会融资规模这个指标缺点同样很明显,它的界定宽度是个人及企业部门从国内金融市场获得的资金,从而存在一些遗漏。第一,它不包含国债这样的融资,因为不符合社会融资规模四原则之一的“金融原则”;第二,它不包含外商直接投资,因为不符合四原则之一的“居民原则”;第三,它不包含P2P、民间借贷等渠道融资,这部分似乎不违反四原则,但存在应用方统计困难的问题。

现代社会的货币供给本质上是信用的扩张。上述几块增量都构成了实质上的信用扩张,形成了对社会资源的竞争性定价,无疑会推动价格上行,却并未统计在现有货币供给口径中,这就造成了广义的信用供给被低估。

我们在这里做一个简单的模拟,即以社会融资规模为基础,增加上债券、政策性银行债等部分,增加上P2P,我们可以称之为“广义的信用供给”。

从经验走势看,我们的信用供给曲线基本可以完美解释房价上涨。2015年中以来房价上涨加速明显。由于70城房地产价格是指数化的,在技术上反映周期尚可,无法准确反映房价上升的相对程度。代表性一二线城市的价格变动其实更有参考意义。我们以深圳成交套均房价为基础,以美国成交套均房价为锚,在做了汇率折算后,可以看到“超涨”的那一部分在2015年中期之后明显加速。

如何解释这轮房价在M2震荡走低背景下的快速上涨?从经济学逻辑上来说,所有的价格上升都是货币现象。我们认为,恰恰是被M2低估的那一部分货币供给在催生价格超涨。

从我们的“广义信用供给曲线”来看,它基本可以完美解释房价的历史上行和这轮超涨(图5)。以2015年为例,M2和社会融资总量增速分别为13.3%和-6.4%,但广义信用供给的累计同比增速为19.5%;再以2016年为例,尽管1-8月M2同比为11.4%,社会融资总量的累计同比为10.5%,但广义信用供给的累计同比增速为33.7%。

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